长租公寓加盟，这些坑你一定要规避

2020年，虽然长租公寓市场有所更新和发展，但是关于长租公寓的负面舆论还是不断在出现。这可以说是长租公寓成长中所必须经历的阵痛。每一次舆论风波也折射出房屋租赁行业其实也是一个规模效应比较强的行业，其中，房源规模增长带来的是利润水平的提升，获取到的优质房源会直接关系到公司的盈利能力。说得简单一点，获取房源能力是长租公寓公司的首要核心竞争力。

滨舍公寓，致力于成为中国领先的闲置房屋资源管理和服务平台，坚持“乐于分享”的使用，以闲置房屋共享、交易服务、后房地产服务为核心，连接业主和租客，为利益相关方创造价值；并以此为出发点，聚合行业伙伴，用科技和创新赋能公寓行业，让每一个业主都能拥有品质房屋和省心服务。市场经验的沉淀，使之深受年轻大众的关注和青睐。今天，并舍公寓就来跟大家聊聊长租公寓加盟商应该如何拿房，如何避免掉坑的经验，希望能对想要加盟长租公寓的经营者有所帮助。

长租公寓加盟拿房时容易掉进的5个坑

很多创业者、投资者进军长租公寓也就是这两三年的事情，对于如何获取优质房源，很多人都没有经验，因此很容易掉进坑里。就根据滨舍公寓对市场的调查，他们容易犯的错有这几个：

1、卖不掉的楼盘做公寓

很多开发商容易将卖不掉的房子拿来做创作公寓，但其实卖不掉的库存并不合适做经营。因为它们往往都在比较偏远的地区，交通不方便，配套也不完善，导致出房率很低。难买的库存也是难运营的资产。适合做长租公寓的房子都在铁路旁边、高铁旁边，或者是在市中心。不管是开发商，还是长租公寓加盟商，要弄明白的是，做公寓不是做物业管理，很多人都把租赁二房东做成了物业管理。

2、为了控制成本，冒险拿产权有瑕疵的项目

前几年，有一批大型长租公寓品牌倒闭，关键的原因之一就是拿了产权有瑕疵的项目。要知道，这方面国家政策都有明确规定，有些人就是抱着侥幸的心理去碰瓷，仅仅是为了拿到低价房源。这种做法很危险，不建议尝试。

3、过于迷恋“好地段”

很多公寓在拿房时非常迷恋好地段，甚至非理性去抢夺好地段。然而好的地段物业竞争非常激烈，不止竞争对手去抢，也有其他租赁承受能力更强的业态争抢，比如酒店、餐饮等等。这样无疑是拉高了拿房成本，会让人算不过账，最后拿到手的房源也变成了烫手山芋。

4、拿房时不考虑租客承受能力

长租公寓市场以白领市场为主，客户一定是绝对的刚需，对价格敏感程度是非常高，但偏偏有人想去触碰区域市场价格的雷区，这会给长租公寓加盟商后期运营带来巨大的压力。曾有企业在深圳某区拿到了一个项目，但是该片区客户租金承受力有限，可以承受4000元以上房租的客户只有5%左右，但项目租金要4500才能平得下账目。他们以为将项目做得更高端，一间房投入15万做精装、做大飘窗、大公区就能租出好价格，吸引到高端租客，其实事与愿违，房子租不掉，最后只能将租金下调到3000多，这就是典型的没考虑客户承租能力，以为只要产品好，就有客户会买单，但事实却并非如此。

5、忽略了改造成本

很多长租公寓加盟商拿房时只顾着看地段，忙着测算租金，算总账，却忘记了把改造成本算进去，但事实上，工程改动是会对整个成本有非常大的影响。假如你拿的楼存在原来的结构就不合理的情况下，拆改成本会非常高，这时，同样的一栋楼，你的租赁承受能力就会被压得非常低。

长租公寓加盟时如何选址？如何挑选物业？

因为长租公寓属于前期投入大，而且回报周期长的行业，拿到优质房源对公司的发展非常重要，所以前期风险一定要把控好。这里，滨舍公寓分别从选址和挑选物业来分析。

一、地段的挑选

对于加盟长租公寓的布局，大家其实都形成了一定的共识，基本都是选热门的一二线城市。如果具体到区位，又该如何做选择呢？首先一定要做深度市场调查，主要分为4块内容：

1、居住要求

居住要求是较为基础的指标，一般通过产业或办公人口、职住比指数、地铁指数、配套指数（便利店、银行、餐饮）来判断片区的居住需求。

首先，找到工作人口密度大的区域。人口密度大，意味着居住需求强烈，投资长租公寓市场潜力大。

其次，关注职住比指数。职住比就是这个片区的常住人口和办公人口之比。职住比高的意味着租金高，想想办公人群多、可供应的房屋少，肯定是最高的。通过职住比的分析，可大胆定价，更大胆地投资、获取项目。

第三，地铁流通人流大小往往反映着人口迁移的人数。但要注意的是，一个片区是以内生市场为主，还是牵引市场为主。如果是内生市场主要是自己消化自己。

最后，配套设施是否完善。配套主要是看便利店、银行、餐饮等简单的生活指标。如果你们的项目，客户出去买瓶水都要坐车或骑车，居住便利性太差，客户还会想来租吗？

2、溢价能力

如果旧的居住区面积比较大，你做精装修公寓，你的议价能力会较强。因为老社区的居住环境、治安环境都很差，相较之下，长租公寓就会有很大的优势，所以在旧的居住区你会敢于做一个高溢价。

3、产业类型

产业类型决定着区域内租客的承租能力高低。一般来说，根据产业类型多带来的人群承租能力排序为：研发总部及创意设计中心＞高新技术产业片区＞新兴产业制造片区＞优势传统产业片区。

4、去化速度

在昨晚基本指标的市场调查之后，最后将去化速度算出来，综合起来判断，投资逻辑会更精准。这里，去化速度这个指标就很重要，像是假设滨舍公寓某地项目有1000套房，去化速度如何，就可以倒推出财务成本。同样一个项目，去化速度越快，投资能力越强；去化速度越慢，则需要拉长项目的投资资金。任何长租公寓加盟项目开始时都是在赔钱的，所以一定要参考这个指标。

二、物业的挑选

除了选址，物业本身对于后期运营和改造成本也有较大的影响。比如之前曾经有品牌公寓运营商拿了被查封、被抵押的物业，完成装修后才被法院告知物业已经被查封，后面，又被告知被拍卖，因为没有提前调查清楚物业的性质，导致后期运营损失惨重，这样的例子有很多。所以，就要重视对于开办长租公寓的物业选择。

1、什么样物业可以挑选？

对于什么样的存量物业改造成长租公寓才能算是合规，都已经有政策规定。一般来说，法律允许用来改造成长租公寓的存量物业，包括商服用地二类别中的住宿餐饮用地和商务金融用地上的建筑物业，以及工业用地上的商业办公用房和国有厂房。其中，经营不少的酒店、旅馆、商场、招待所、厂房、产业园区都是比较好的选择。在商业物业的选择上，特别要注意相关标准。比如商场进深太深、交通流线和通道面积过度浪费不适合改造，必须满足照明、通风要求，物业进深小于20米，独门独院更佳。同时，不存在项目产权、债务等问题。

特别提醒的是，除了国家政策规定范围内的物业，一定不要冒险去做产权有瑕疵的项目，避免得不偿失。

2、持有人的复杂程度

持有人的复杂程度很大程度上决定了拿物业的风险。首先是多个业主的情况，租约上面一定要所有业主的签字，才能算有保障的租赁合同。另一种是关于二房东的租约，如果想拿的话，可以付出多一点成本，比如转让费之类的，但是一定要让原业主签字，避免万一可能发生债务和经营纠纷。

3、物业硬件要求

长租式公寓对于物业硬件要求比较高，具体来说，需要满足这些要求：

①层高：单层装修后净高不低于2.6米，LOFT层高不得低于4米。

②避免暗房：千万别拿黑房间！一方面黑房间的成本要高于采光房间，因为要上新风系统，另一方面，黑房间会对公寓品牌造成损害，留给客户一个“他家好多暗房”的坏印象。

所以，在考察项目时一定要考虑采光的问题，尽量不要拿暗房太多的项目，或者改造难度很高的项目。一般项目进深要小于20m。

③消防合规：面宽一定要能满足消防通道、疏散以及排烟的要求。最好请消防相关的单位或者专业人员去现场勘探。

④建筑质地：很多创业者较为关心的一点是一栋楼的沉降。实际上很多时候是来不及对物业进行任何结构上的检测的，有一个技巧是，走到楼顶楼梯间的位置，去看梁和墙的裂缝，假如这栋楼楼梯间的天花上面存在很多的裂缝，那么就必须要考虑这栋楼沉降的风险。如果没有的话，这栋楼相对来讲就是稳定的，可以去拿。

⑤水电结构情况：一般来说，水会分为高压水和低压水，如果你的物业里面只有市政的低压水的话，就必须要去考虑，楼顶适不适合做蓄水池。否则在高峰用水时期会存在比较大的问题。而电要去找专业的电工去看这栋楼的电荷是不是足够，包括供电是来自公共变压器，还是专变。

⑥公共空间：假如有露台可以做晾衣区，就需要有大堂公共空间，比如500间房，公区一般在400平米左右，200间房应该在150平米左右。如果项目周围配套非常成熟，公区面积可以适当小一点。

⑦外立面：外立面要有独立展示空间，有利于改造，建立起辨识度。此外，还要考虑空调机位的设计、晾晒位的设计以及标识、门厅设计等问题。

这些就是长租公寓加盟之前，要注意的要点，想要做好创业，就需要从根本上把握住细节，才能在激烈的市场竞争中扶摇直上！

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