白手起家的创业故事：做矿泉水的荣登中国新首富！

胡润研究院今日发布《2022胡润百富榜》。

农夫山泉钟睒睒登2022胡润百富榜首，财富4550亿，创20多年来中国首富财富zui高纪录。但大多数企业家没这么幸运，上榜企业家总财富比去年下降18%。

和讯房产，赞6

财富榜上，越来越看不见房地产的身影。房地产上榜人数占比仅为10%，20年前，这一数字是50%。293位落榜生中，涉足房地产行业的zui多，占比14%。

地产前首富们落寞的故事里，写满唏嘘！

地产界大型连续剧——许老板还债记，还在持续更新。

几天前，许家印抵押的三幢别墅中的其中一幢，被银行接管，另两幢也已抵押至财务公司。而上个月，他刚刚把伦敦超级豪宅摆上货架。种种迹象表明，恒大仍然深陷债务泥淖。

短短几年，许家印从风光无限到狼狈退场，令人不胜唏嘘。

个人和时代，从来都是紧密相关，任何英雄都离不开他所身处的时代。过去20年，中国经济创造了世界经济发展史上的奇迹，房地产也成为时代的宠儿。

从2004年的黄光裕到2007年的杨惠妍，从2013年的王健林到2017年的许家印，地产首富们频频登顶胡润百富榜。然而，随着房地产行业告别高速增长阶段，首富们的荣光也难以为继。

传奇落幕

恒大造车终于有了定论，恒大汽车首款量产车在10月迎来交付时刻。

历时三年，烧了500亿，许家印充分展现了他的阔绰与执拗。作为恒大的zui后一根救命稻草，许家印也许能从恒驰5的交付中得到一丝喘息。但想要靠借此挽救跌落谷底的恒大集团，可能性微乎其微。

许家印的煎熬与挣扎，黄光裕多少能感同身受。10月28日，国美员工接到一份通知：“公司到12月底之前，不会再发工资了。并且今后中长期，工资发放也存在不确定性。”顺便，黄光裕的妹妹黄秀虹还批评了员工们的工作态度，认为员工在困难时期应不计得失，与公司共进退。

但与此同时，黄光裕夫妻却在频繁减持公司股票。据统计，从去年12月开始到今年10月13日，黄光裕夫妻累计套现近10亿港元。有网友感叹，一代枭雄的退场时刻，竟然如此不体面。

不似两位前首富这般狼狈，吴亚军的退场显得更从容一些。10月28日，在击退龙湖商票逾期和即将破产的谣言后，执掌龙湖近30年、58岁的吴亚军，辞去龙湖所有职务，选择退休。

这并不是吴亚军第一次“隐退”。4年前，吴亚军曾在公共视野中消失了一段时间，大小事务交由下属处理，她在“缺席”几个月后现身。与上次不同，这次隐退，她没有约定回归时间。

当然，并不是所有“首富”都想抽身隐退。与选择早早退休的吴亚军不同，王健林还在资本市场逆流而上。

他面对的是一场赌局——万达商管的上市时间和业绩对赌。珠海万达商管要在2023年底前上市，敲开资本市大门，否则外部投资者有撤资权，可以要求控股股东回购全部股份。

然而，上市之路并不顺利，就在王健林68岁生日当天，万达商管向港交所递交的招股申请再次失效。王健林很着急，一天后再次向港交所递交IPO申请。这是一年里万达第三次递交招股书。

留给王健林的时间，已经不多了。其实即便成功上市，万达商管的估值也不乐观。

万物云破发在前，华润万象生活和碧桂园服务股价较zui高点分别下跌41%和83%。种种现象已经为万达商管敲响了警钟：即使上市，可能也会远不及去年Pre-IPO融资时的估值。

与行业每况愈下同时到来的是地产商财富大缩水。

据彭博社数据，中国女首富杨惠妍身家一年之内缩水至113亿美元。许家印、许荣茂、孙宏斌等也是同等遭遇……2022年是一个极差的年份，这一点，一众地产大鳄应该感触颇深。

地产的黄金时代，终究是过去了。

昔日荣光

2021年，我国商品房销售额超18万亿元，在过去的21年里增长了46倍。相较而言，同期GDP仅仅增长了10倍。数字背后是地产的一个个高光时刻。

首先是两波地产造富潮。第一波以2008年的地产公司赴港上市为特征。据和讯统计，这时期大约有12家房企上市，包括恒大、碧桂园、龙湖等公司。2007年，26岁的杨惠妍成为中国内地新任女首富。由此，首富之门向地产全面敞开。

九年之后，地产进入千亿竞速时期。2017年开始，销售额超过千亿的房企数量快速增长，zui多时达40余家，以恒大、泰禾为代表的房企更是举债扩张。同年，许家印以2900亿财富登顶胡润百富榜。

高调的许家印善于造势。在恒大20周年庆典上，他邀请了包括英国王子、哈佛校长、马云、马化腾等在内的1800多位嘉宾，从政府领导到金融界大佬，再到众多明星，规格之高非常罕见。那也是许家印zui春风得意的时刻。

在那个时期，地产大鳄们成为中国企业家在国际上的代表。金句不断的王健林曾扬言：“要让中国的标准成为世界的标准!”他不断向世界宣告他的梦想：为中国的民族企业打造一个顶级品牌，做到世界500强前十名！

王健林先后受邀到哈佛大学和牛津大学演讲，向世界传播中国管理思想，并获得全球企业界的至高荣耀——福布斯终身成就奖。二三线城市想要邀请万达去投资需要排队，而王健林不是每请必到。

正如西方的淘金热，彼时，人们喜欢听王健林讲一个亿小目标，经济的快速增长让人们相信努力就可以解码财富秘密，以许家印和王健林为代表的首富们是榜样，是人们为之奋斗的目标。

那是地产的高光时刻，首富们的故事就是zui佳映照。这些故事激励了很多人，也让他们有了不切实际的自信，以至于后来的经历多少有些狼狈。

有人开玩笑说，如果万达商业、万达旅游地产、万达院线全部上市，王健林的财富将非常惊人。但地产故事走向没有按boss们的预期进行，2021年的三道红线以及随之而来的流动性紧缩，彻底扼住了地产的咽喉。

盛极而衰是历史规律，个人的力量很难扭转时代的趋势，地产的荣光由此远去。

吉光片羽

地产首富们的奋斗历程，不仅是一部财富增长史，更反映了中国企业家的精神成长轨迹。

过去二十多年地产高歌猛进留下了诸多宝贵财富，吴亚军的管理堪称现代化治理的样本，王健林在多次转型中表现出的谋略少有人能及，即便是深陷困境的黄光裕和许家印，也用自身经历给地产商业史写下了浓墨重彩的一笔。

家族式管理在国内非常普遍，吴亚军深知其弊端。

在龙湖创立之初，这位铁娘子就决心去家族化。据传言，吴亚军做了很多的说服工作，愿意送小姑子去读书，再帮她创业。后来，二把手蔡奎（吴亚军前夫）也离开了龙湖。

从普通员工到管理层，再到公司掌舵者，吴亚军一步步将龙湖带上现代化治理的轨道。她钦点的接班人陈序平是龙湖仕官生，外界对龙湖的权利交接给予了极高评价。

在龙湖，普通员工可以直接和老总对话，这是吴亚军的管理风格。与之相比，王健林的风格更像军队，有严格的上下级界限。有人讲述过他视察下属的场景：列队迎接的下属们，西装革履，垂手而立，长长的车队。但也正是这种军人作风，让万达多次成功实现转型。

转型是企业发展中的一道坎，一次转型都很难，而王健林多次带领万达实现转型，这背后是战略和执行的制度性能力。

万达zui主要的转型有两次，第一次是2000年，王健林意识到住宅开发的不可持续，万达转向商业。第二次是2015年，万达向运营商转型。2021年，万达新开业商场全部为轻资产项目。根据弗若斯特沙利文的资料，截至2020年底，万达管理面积全球排名第一。

《财富》曾这样评价王健林：“他并不仅仅是个埋头苦干的人。他很精明，善于抓住机会，非常雄心勃勃。正如他同时代的中国商业巨头那样，王健林抓住了中国从落后的农业国迈向城市经济大国的机遇。”

在创新方面，地产大鳄们也留下了重要实践。王健林曾言，“创新”是支撑他走到今天的动力。不过，在这方面，黄光裕留下了zui佳案例。

作为曾经的商业教父，黄光裕开创了中国家电零售业连锁模式。1995年，国美电器商城从一家变成了十家，到2004年底，国美电器遍布中国内地、中国香港及东南亚区主要城市。此后，国美模式被应用到了社会的各行各业。

在群雄逐鹿的年代，地产大鳄们凭借各自的能力闯出一片天空，远见是他们打开未来的共同钥匙。

吴亚军笃信的理念是未雨绸缪，这也使龙湖在地产行业陷入信用危机的时候依然掌握主动权。王健林的远见是万达不断转型的驱动力，他很清楚，万达的目标不是国内第一，而是放眼全球。

江湖再无地产英雄

从一定意义上来说，房地产英雄辈出的大开发时代已经彻底过去了。

无论退休还是抽身，无论转型还是苦战，以胆识和资源为标签的上一辈地产大佬都陷入一种深深的无力感，这种来自行业外的因素远远超出他们的控制能力。

股债跌跌不休，投资人避之不及，购房者怨声载道，员工大面积离职，走过黄金时代的房地产没有平稳进入白银时代，而是直接进入一种前所未有的阶段，甚至没有人顾得上为之命名。

曾经翻手为云覆手为雨的地产大鳄们竭尽全力，却仍然无济于事，大势面前，一切手段几乎全部失灵。

这一次，时代没有站在他们这一边，这种局面无解。过去有多风光，现在就有多狼狈。地产高光时刻逐渐远去，连同中国经济高速增长阶段一起被时代定格。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，地产还有未来，只是也许再也出不来一个力挽狂澜的英雄，那些白手起家、赤手空拳的故事慢慢会被埋进故纸堆。

新一代地产掌舵者大多是职业经理人，他们出身名校，专业背景过硬。他们拿着上千万的年薪，相比于开疆拓土，更擅长守江山。

正如吴亚军对陈序平的评价：“他慎言、勤思，知识结构全面，对未来的构想比较完整和系统，在工作中表现出很强的方向性以及结果导向。”

一个时代结束，另一个时代开始。地产江湖远去，但时代的车轮滚滚向前，新的江湖正在煮酒论英雄，新的英雄会有新的传说。

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